Caldaia da sostituire, tetto da riparare e tanto altro ancora: a chi spetta il pagamento delle spese straordinarie se l’immobile è in affitto?
Quando si affronta il tema delle spese legate alla manutenzione di un immobile locato, emergono spesso dubbi e perplessità sia da parte degli inquilini che dei proprietari. In particolare, la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie è al centro di numerose discussioni e controversie.
Ma che cosa dice esattamente la legge a riguardo? E come possono le parti regolarsi attraverso il contratto di locazione?
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria
La normativa vigente offre una linea guida generale su come debbano essere ripartite le responsabilità relative alle spese di manutenzione dell’immobile locato.
In linea di massima, si può affermare che le spese per la manutenzione ordinaria ricadono sull’inquilino, mentre quelle per la manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario. Tuttavia, questa distinzione può non essere sempre così netta e lascia margine a diverse interpretazioni.
La manutenzione ordinaria include tutte quelle operazioni necessarie a conservare nel tempo l’efficienza dell’immobile e dei suoi impianti. Questo tipo di interventi è generalmente legato all’uso quotidiano dell’appartamento e comprende ad esempio la riparazione o sostituzione di serrature, rubinetti o tapparelle danneggiate dall’usura ma non da un uso scorretto.
Gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano invece opere più consistenti che hanno lo scopo di rinnovare parti dell’immobile o degli impianti esistenti, migliorandone l’efficienza o adeguandoli alle nuove normative. Queste operazioni possono includere la sostituzione della caldaia, lavori sul tetto o sulla facciata esterna dell’edificio.
Come il contratto di affitto regola la distribuzione delle spese
Il contratto di affitto rappresenta lo strumento attraverso il quale inquilino e proprietario possono definire con precisione i termini della loro relazione, compresa la ripartizione delle spese per gli interventi sull’immobile. Ma fino a che punto è possibile derogare ai criteri fissati dalla legge attraverso il contratto?
Esistono due tipologie principali di contratti d’affitto: quelli a canone concordato (3+2) e quelli a canone libero (4+4). Nei primi, molti aspetti del rapporto tra le parti sono definiti da accordi territorialmente stipulati tra associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini; nei secondi invece c’è una maggiore libertà negoziale.
Per i contratti a canone concordato, ogni clausola che prevede l’attribuzione delle spese straordinarie all’inquilino è considerata nulla se comporta un superamento del limite massimo del canone stabilito dagli accordi territorialmente definitivi.
Diversamente accade nei contratti 4+4 dove le parti godono di una maggiore autonomia nella definizione delle condizioni contrattuali. Ciò significa che potrebbero essere previste clausole specifiche che attribuiscono all’inquilino responsabilità anche per determinate spese normalmente considerate “straordinarie”.
L’autonomia negoziale rappresenta uno dei principali pilastri del diritto privato italiano ed è particolarmente rilevante nel contesto dei rapporti d’affitto. Tuttavia, questa libertà deve sempre essere esercitata nel rispetto dei limites impostos dalla legge e con attenzione al mantenimento dell’equilibrio tra i diritti e doveris delle parti coinvolte.
In questo scenario complesso emerge chiaramente quanto sia importante redigere un contrato d’affitto chiaro e dettagliato per evitare future controversie relative alla gestione delle spese di mantenimento dell’immobile locato.
Se vi trovate ad affrontare situazioni di incertezza circa le vostre responsabilità come inquilino o proprietario è sempre consigliabile consultare specialisti nel campo legale che possano fornire assistenza e supporto nell’interpretazione delle normative applicabili alla vostra specifica situazione.
